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上海房产律师潘素梅律师     潘素梅律师毕业于苏州大学法学院国际经济法,2007年取得律师执业资格,系全国和上海律师协会会员,全国法学会会员...
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房地产开发贷款操作流程 作者:上海房产律师    文章来源:www.fcls120.cn    点击数:    更新时间:2015-01-08

  核心内容:本文介绍房地产开发贷款操作程序,包括申请对象、申请条件、申请程序、申请收费等项目。

  业务综述

  房地产开发贷款是中国银行提供的涵盖土地整理储备、房地产开发与经营的融资品种。主要包括土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。

  申请对象

  ◇您如果需要申请土地储备贷款,您的企业应该是:

  受政府主管部门委托负责土地的征用、收购、整理、储备和出让的机构或企业。

  ◇您如果需要申请住房开发贷款,您的企业应该是:

  开发建造向市场租售的经济适用住房或各档次商品住宅的房地产开发企业。

  ◇您如果需要申请商用房开发贷款,您的企业应该是:

  开发建造向市场租售的用于商业和商务活动的写字楼、办公楼、商场、商铺等商用房的房地产开发企业。

  申请条件

  申请土地储备贷款,您的企业需满足以下条件:

  1. 已取得企(事)业法人资格,已在相关部门办理营业执照并办理年检手续;

  2. 所在地政府已建立土地储备管理制度,其能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理;所在地的土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范;

  3. 所从事的土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策,有较为完善的工作规章制度和财务管理制度;

  4. 具备一定的资本金,有一定的抗风险能力,能够从土地转让收益中提取一定比例的留存收益或采用其他方式补充资本金;

  5. 所申请贷款拟收购、征用、储备的土地的利用总体规划和年度利用计划已基本明确。

  6. 已获得当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证;

  7. 申请的贷款须与具体地块相对应,土地储备贷款应落实抵押担保及其他必要的担保方式,贷款金额不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不能超过2年;

  8. 需在中国银行开立存款账户,并办理一定量的存款和结算业务。

  申请住房或商用房开发贷款,您的企业需满足以下条件:

  1. 经国家房地产业主管部门批准设立,在工商行政管理机关注册登记,取得企业法人营业执照并通过年检,取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业;

  2. 开发项目与本身的资质等级相符;

  3. 已办理当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证;

  4. 贷款用途符合国家产业政策和有关法规;

 5. 具有健全的经营管理机构、合格的领导班子及严格的经营管理制度;

  6. 经营、财务和信用状况良好,具有偿还贷款本息的能力;

  7. 能够落实中国银行认可的担保方式;

  8. 需要在中国银行开立存款账户,并办理一定量的存款和结算业务;

  9. 所从事的项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效,应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证,按规定缴纳土地出让金及动工,土地使用权终止时间不能早于贷款期终止时间;

  10.开发的项目的实际功能与规划用途相符,能有效满足当地住宅市场的需求,有良好的市场租售前景;

  11.开发的项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定,工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要;

  12.开发的项目自有资金(指所有者权益)应达到项目预算总投资的35%,并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

  申请程序

  1. 请您持前述有关资料向中国银行及各级分、支行的公司业务部门提出借款申请。

  2. 同时请您提供中国银行认可的足额担保(包括保证、抵押、质押方式)。

  3. 您的借款申请须经当地中国银行公司业务部门初审合格后才被受理。

  4. 当地中国银行公司业务部门需要调查您企业的情况,并完成内部评审程序。

  5. 贷款申请经审查通过后,您和银行双方如能就借款借款合同、抵押合同、担保合同的条款达成一致意见就可以签署合同。

  6. 您需办理合同约定的抵押登记等有关手续。

  7. 上述程序完成后,您就可以提出提款申请。

  8. 根据您的申请,银行会将贷款资金按时存入您的账户。

  收费标准

  房地产企业贷款各项收费均通过中国银行与您签订的合同约定。

 


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