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上海房产律师潘素梅律师     潘素梅律师毕业于苏州大学法学院国际经济法,2007年取得律师执业资格,系全国和上海律师协会会员,全国法学会会员...
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维修资金怎么用 三成业主不知情 作者:上海房产律师    文章来源:www.fcls120.cn    点击数:    更新时间:2015-01-08

  按照新的存缴标准,今后多数商品房业主首期交纳的住宅维修资金会略有减少。这一举措让不少即将购房的人得到不少实惠,然而对许多老业主来说,住宅专项维修资金的使用仍然是他们的一块“心病”。

  换部电梯用时一年老业主遇上新问题

  家住方庄某小区的张女士最近致电本报,反映了她所遇到的问题。张女士说,她所居住的小区始建于上世纪九十年代,经过长时间使用,许多公共设施都已经老化,尤其突出的是电梯的问题。“我们楼有三个电梯,用到现在已经破旧不堪了,里面的许多部件也已经无法使用,还经常出现卡人、停车的状况。”在众多业主的强烈要求下,物业公司于去年年底开始更换电梯,但每个楼只更换一部电梯,而且速度奇慢。“楼下物业的人说,换到我们这栋楼的电梯至少得等到明年了。”张女士对此非常气愤,在她多次打电话询问物业公司后,对方给出的答复是:“由于资金安排的问题。”张女士询问具体问题是什么却得不到答复。

  张女士认为,包括自己在内的业主交纳了住宅专项维修资金,就有权在必要时动用该资金。而物业公司更换电梯,如果动用了这笔钱就应当告知自己,而且使用的过程应当透明,让广大业主清楚具体使用状况。而像现在这样,使用了大笔资金改造电梯,却抛开广大业主,实在不应该。目前,张女士已经向业委会反映了这件事,等待进一步处理。

  泰和泰(北京)律师事务所的黄艳律师认为,住宅专项维修资金由于涉及的方面较多,目前的许多管理程序还处于完善当中,因此对该资金的管理问题一直是许多业主关心的焦点。与此同时,由于没有具体的使用实施规定,对维修工程技术标准、费用额度、如何使用等,业主往往也难以达成共识,这往往是引起诸多纠纷的原因。

  维修资金怎么用?三成业主不知情

  住宅专项维修资金又常被称为商品房的“养老金”。由于房屋和小区公共设施建成后不可避免面临老化及其他质量问题,这笔钱是业主们为保证房屋“病有所医”而提前储备的。而对于一个新楼来说,入住初期需要使用这笔钱的机会很少,而越往后,对这笔钱的使用率则越高。因此,许多业主尽管交了这笔钱,但直到真正使用这笔钱以前,他们对这笔钱的去向以及使用状况并不了解。
  某知名网站曾就住宅专项维修资金做过一个调查。调查中,在“您所在小区使用过住宅维修基金吗?”一栏中,有37.1%的人表示“不清楚”,另有60%的人表示“没使过”,只有不到3%的人确定它们小区“使用过”住宅专项维修资金。而调查中的另一个数据,则显示了许多业主对住宅专项维修资金的使用存在着误解。在“您认为住宅维修基金的使用范围应包括哪些?”的问题中,有30.1%的业主认为使用范围应包括“业主房屋的主体结构”,而实际上这一部分并不在维修资金的使用范围内。

  《住宅专项维修资金管理办法》明确指出了四项费用禁止从维修资金中支出,而一直以来被人们争论不休的建筑外墙清洁费用、公用设施维修养护费用也被明确列在禁止之列。黄艳律师认为,随着更多实施细则的出台,物业管理公司与业主之间的矛盾将进一步减少,但相关法规的宣传普及仍然不可忽视。

  CPI面前避免价值缩水是难题

  除了上述问题,业主们对于这笔庞大的住房“养老金”,还有着其他一些困惑:不少业主担心,已经入住小区几年了,维修基金没有动用过,那么面对目前每年百分之三到四的通货膨胀率,三年时间就面临着10%以上的贬值。等到了需要动用维修基金时,这笔钱还能支付当时的开支吗?

  按照《住宅专项维修资金管理办法》,在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债并持有到期。这或许对这笔资金的保值增值提出了新思路,但是,办法同时规定利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

  海淀区一家物业公司的负责人表示,目前住宅专项维修资金的托管渠道有多种。由建委统一管理的那些住宅专项维修资金还好,而对于由小区自建账户管理的维修资金,很难做到让2/3以上业主同意买国债。“就说动用维修基金吧,要通过2/3以上业主的同意,要满足这一条件已属不易,更别说让他们同意拿钱买国债了。有的小区属于酒店式公寓,那样的投资楼盘,想及时找到业主都不容易,别说让他们签字了!”


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