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上海房产律师潘素梅律师     潘素梅律师毕业于苏州大学法学院国际经济法,2007年取得律师执业资格,系全国和上海律师协会会员,全国法学会会员...
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谨防拆迁安置协议背后的风险 作者:上海房产律师    文章来源:www.fcls120.cn    点击数:    更新时间:2015-01-07

 谨防拆迁安置协议背后的风险

  ——从一起拆迁安置案件引发的思考

  一、案情概要

  1996年10月14日某房地产公司与张某签订拆迁安置补偿协议书一份,约定由该房地产公司给张某就地安置产权私有的60 平方米营业用框架结构底层房屋。2001年9月30日,张某在该房地产公司提供的《营业房分配单》上签字,该分配单上附有房屋平面图,双方并于当日进行了房屋差价的结算。同日,双方就张某委托该房地产公司所分配的私房对外出租。张某领取了部分租金后,某房地产公司单方终止委托合同,使张某无法继续取得该房屋的租金,双方产生纠纷。

  张某将该房地产公司告至法院,以其是在不知情的情况下接受了房地产公司对其所做的不符合标准的房屋安置为由,请求人民法院确认该房地产公司2001年9月30日的安置行为无效并对其重新安置。

  某房地产公司以双方签订的房屋分配单合法有效,受法律保护,原告张某对分配的具体位置进行了考察,且在分配时未提出异议为理由进行抗辩,要求驳回原告诉讼请求。

  二、法院判决

  一审认为:某房产公司对张某进行了安置。理由:1、张某在《营业房分配单》上签字认可;2、张某将安置房委托该房地产公司出租,且已收取部分租金,表明对对方安置行为无异议。3、无证据证明该房地产公司在拆迁过程中有欺诈、胁迫及其他违法行为。故判决驳回张某的诉讼请求。张某不服一审判决,遂上诉至中院。

  二审认为:双方签订的拆迁安置补偿协议及依据房屋分配单而形成的“房屋委托租赁协议”意思表示真实,内容合法有效。双方已形成拆迁和委托租赁法律关系。但由于该房地产公司分配给张某的房屋,不符合《民事建筑设计通则》第3﹒3﹒3条即“建筑物底层地面至少应高出室外地面至少0.15m”的国家标准。安置的底层房屋一般在室外地面之下,一般在平面之上。显然不符合《民事建筑设计通则》的规定,故原审法院驳回原告的诉讼请求,显然系错误的。张某意愿诉称事实与理由提起上诉,请求撤销原判重新安置,证据充分理由正当,其上诉请求,本院依法应予以支持。为此判决撤销一审判决,并判该房地产公司给张某重新安置房屋。

  三、案件分析

  (一)安置补偿协议是否有效。本案涉及两个合同法律关系,一是拆迁安置补偿合同关系;二是委托租赁合同关系。1996年10月14日双方就安置补偿达成合意。2001年9月30日,双方确定了履行安置补偿协议的《营业房分配单》。同日,双方就委托房屋租赁达成合意,委托租赁合同系在拆迁安置结束的基础上形成的。张某诉请法院确认安置补偿协议无效。按照我国《民法通则》第五十八条第三款“一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”的规定,似乎可以认为该安置补偿协议无效。所谓欺诈,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,诱使当事人做出错误的意思表示的,可以认定为欺诈行为。”但是我们的《合同法》第五十二条规定合同无效的情况:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集或货第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益的;(五)违反法律行政法规的强制性规定。本案涉及该法条的第(一)项和第(五)项。

  据此规定可以知悉,并非所有的欺诈都导致合同无效,只有那些欺诈而损害了国家利益才导致合同无效。联系本案,张某即使有证据证明房地产公司对安置房屋过程中有欺诈行为,也不符合《合同法》第五十二条第(一)项规定中损害国家利益的要求。在此案中,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第三条“人民法院确认合同效力时,对合同法实施以前成立的合同,使用当时的法律合同无效而适用合同法有效的,则适用合同法的规定”,可见作为《中华人民共和国民法通则》的特别法应当优先适用。

  本案中的某房地产公司给张某安置的底层房屋,不符合《民用建筑设计通则》第3.3.3条即“建筑物底层地面应高出地面应高出室外地面至少0.15米”的国家标准。《中华人民共和国合同法》第五十二项第(五)项中“法律”是指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的规范性文件。“行政法规”是指国务院颁布的规章、命令、条例、办法等规范性文件。并且这些法律和行政法规中还存在有任意性规范和强制性规定,不论是处于故意或过失,都必将导致合同的无效。《民用建筑设计通则》的强制性在于“作为政府和质量审查机构检查和监督民用建筑工程实用功能和质量的重要标准之一,主要确保建筑物使用中的人民生命财产的安全和身体健康,维护公共利益,并要保护环境,促进社会的可持续发展。”“本通则不是设计指南,不教如何做好设计,而是检验民用建筑工程质量的重要标准之一”。由此可见,它仅仅是对民用建筑设计的技术性说明和应当达到的技术标准,属于合同履行过程中对合同标的检验是否合格的国家标准。双方在订立拆迁安置补偿协议时的意思表示真实,约定的“底层”房屋并没有违反法律和行政法规的强制性规定。因此,房屋拆迁安置协议中安置的房屋违反《民用建筑设计通则》第3.3.3的情形不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定。

  (二)拆迁安置合同的变更问题。张某在房地产公司出局的《营业房分配单》上签字的行为,是对履行房屋安置协议的具体实施方法的确认。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致,可以变更合同。本案之中,房地产公司没有向张某解释清楚,实际上用来安置的底层房屋,不是原协议中所符合《民用建筑设计通则》第3.3.3条的底层房屋,而是半地下室房屋.张某也未明确表示愿意接收安置的房屋时半地下室.双方也未就变更原安置协议达成协商一致的协议书,以证明变更事项成立。故张某在《营业房分配单》上的签名,并无改变原安置补偿协议的意思表示,更无新的安置补偿协议的意思表示,更无新的安置补偿合同达成。

  综上所述,张某与房地产公司所签订的拆迁安置补偿协议有效。基于该拆迁安置补偿合同的委托租赁合同系有效。

 


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