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上海房产律师潘素梅律师     潘素梅律师毕业于苏州大学法学院国际经济法,2007年取得律师执业资格,系全国和上海律师协会会员,全国法学会会员...
潘素梅 律师
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拆迁安置已协议 擅自变更法不容 作者:上海房产律师    文章来源:www.fcls120.cn    点击数:    更新时间:2015-01-07

  [案情]

  1999年1月26日,吴某与某房屋开发公司签订了拆迁协议书一份,该协议约定:某房屋开发公司拆迁吴某坐落于本市青年路256号私房一处,建筑面积13.57平方米,使用面积12.26平方米,在商贸城半地下层1号入口处2号门32平方米进行安置,某房屋开发公司方提供安置平面图,并应于18个月内安置吴某上房。协议签订后,吴某如约将房屋交由某房屋开发公司拆迁。2004年4月8日,某房屋开发公司在当地报纸上刊登上房公告,通知该楼业主办理相关上房手续,并按照规定向被拆迁人支付了迟延安置补偿金。后吴某认为某房屋开发公司给其安置的房屋在结构上与原拆迁协议上的约定严重不符,并非原图纸所示房屋,且户型、层高均达不到一般使用要求。吴某认为某房屋开发公司明显违约,遂拒绝上房。对此,吴某、某房屋开发公司经多次协商解决未果,吴某遂诉至法院。

  [争议的焦点]

  一种意见认为,吴某与某房屋开发公司在拆迁协议中对安置的房屋地段、面积已达成了协议,但在实际运作中,某房屋开发公司未经吴某同意在拆迁公告中擅自变更了协议内容,应构成违约,承担违约责任。

  另一种意见认为,拆迁公告系由建设行政主管部门在媒体公开发布的,并非由某房屋开发公司单独保管的证据材料,某房屋开发公司不存在隐瞒拆迁公告。至于变更房屋设计完全是由于基础设施存在隐患而逼不已采取的,故不存在违约行为,不承担责任。

  [评析]

  本案是一起房屋拆迁补偿协议纠纷案件。本案的争议焦点是:一、吴某与某房屋开发公司签订拆迁安置协议的过程中某房屋开发公司是否有欺诈行为;二、某房屋开发公司应如何给吴某安置房屋。

  本案中,某房屋开发公司与吴某于1999年1月26日签订拆迁安置协议时,某房屋开发公司向吴某出示了安置房屋的设计图纸,吴某对某房屋开发公司提供的图纸、以及安置半地下营业房表示认可,双方当事人已经就安置问题达成合意,且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定,因此双方签订的拆迁安置协议是当事人真实意思表示,合法有效,双方均应依约全面履行自己的义务。至于吴某主张对方故意隐瞒拆迁公告,误导吴某与某房屋开发公司签订协议之事,根据案情,拆迁公告系由建设行政主管部门在媒体公开发布的,并非由某房屋开发公司单独保管的证据材料,吴某完全有能力取得或知晓公告内容,故其主张某房屋开发公司故意隐瞒拆迁公告不能成立。

  某房屋开发公司在履行该协议时,由于未经吴某同意擅自变更了原房屋设计,导致竣工后的房屋不符合双方拆迁安置协议的约定,其行为违背了当事人在民事活动中应当遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则,某房屋开发公司应对此承担违约责任。按照规定,在一方当事人违约之后,非违约方有权根据《中华人民共和国合同法》规定请求强制违约方继续履行合同,但强制履行必须以全面履约具有现实可能性为前提,在不具备全面履约可能性的情况下,无论是当事人自身,还是人民法院,均只能选择替代履行来解决纠纷,当然替代履行如果给非违约方造成损失,违约方应负赔偿责任。《合同法》的功能重在补偿而非惩罚,非违约方因对方违约所遭受的损失应当得到全面的赔偿,但非违约方不应当因为对方的违约行为而得到额外的利益。结合本案具体情况,应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,强制违约方继续履行,作为违约后的一种补救方式。在本案中,吴某作为被拆迁人对安置方式有选择的权利,其在拆迁时已经选择了房屋安置的方式,某房屋开发公司亦以协议的形式确认了吴某的选择,其不能因违约而改变对吴某的安置承诺。因此某房屋开发公司有义务继续履行拆迁安置协议。如某房屋开发公司拒绝履行或在约定地点不可能履行,则应按照应安置房屋的现行重置价格赔偿吴某的损失。某房屋开发公司故意违约,因此其应承担逾期履行的价格风险。如某房屋开发公司拒绝或不能以货币方式赔偿损失,吴某则有权申请以某房屋开发公司的等值财产替代履行。

  综上,吴某关于某房屋开发公司应当给其安置符合协议约定房屋的诉讼请求应予支持。作为某房屋开发公司按照与吴某签订的拆迁安置协议的约定,给吴某安置符合协议约定的房屋。如某房屋开发公司不能按照协议约定给吴某安置房屋,则按照拆迁协议约定的安置房的现行重置价格,赔偿吴某的损失。如某房屋开发公司不能赔偿,吴某可申请执行某房屋开发公司同等价值的其他财产替代履行。某房屋开发公司应赔偿吴某自2004年4月8日起至房屋实际安置或按实际履行之日止的损失(以拆迁协议约定的安置房屋的重置价格为本金,利率按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率计算)。

 


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