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上海房产律师潘素梅律师     潘素梅律师毕业于苏州大学法学院国际经济法,2007年取得律师执业资格,系全国和上海律师协会会员,全国法学会会员...
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公司、企业拆迁补偿标准 作者:上海房产律师    文章来源:www.fcls120.cn    点击数:    更新时间:2015-01-07

由于我国拆迁相关法律制度的不完善,使得律师在参与拆迁法律服务中可参照的法律依据很少,大部分只能根据法律原则及地方规定、拆迁口径等规定,根据经验通过谈判协商的方式进行。企业拆迁,关系着一个企业的存亡。无法可依,违法拆迁有可能毁灭一个生机勃勃的企业;有法可依,依法拆迁则能够维护企业的合法权益,使得搬迁后的企业能否持续发展。企业拆迁应当赔偿的项目,我们认为应当包括以下方面:

    第一,替代土地的租金价差损失。

    企业的经营场地一般是通过租赁得来,租赁合同一般都是10年以上的长期租赁合同,合同约定的租金一般会比较低,但是,拆迁之后重新租赁同样的场地,必然产生租金的差价。随着物价的不断上涨以及可利用土地的不断减少,替代土地的租金价差损失是一笔很大的数字。

    第二,经营损失、停业停产损失。

     根据企业经营范围和营业创收,拆迁导致企业停产停业的时间会有所不同,造成的损失也不同。

    第三,房屋、机器设备等固定资产损失。

    地上物包括房屋、临时建筑、树木花草、道路、机器设备等。可搬迁的,折价补偿,不可搬迁的,应全部补偿。这些损失需要专业的评估公司参与。

   第四,搬迁费用。

    根据搬迁所需要的人力物力协商确定,有些地方政府规定一些标准,以供执行方便。

   第五,解聘员工的安置补偿费用。

    拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体跟员工的劳动合同,结果劳动法有关规定给予补偿。

   第六,无形资产的损失。

    无形资产损失难以测算,是争议比较大的一个赔偿项目。但是企业长期经营形成的品牌价值确实存在,搬迁后必然造成这样长期积累的知名度受损。目前实践中是协商补偿或者用有形损失的充足补偿来弥补。

   第七,企业因征收倒闭、解散后发生的职员的安置费用。

   第八,生产成品、半成品搬迁过程中发生的损坏的费用。

   第九,停产、停业期间发生的职工工资、福利费、各种保险等社会资金。

   第十,生产、经营证照的重新办理或者变更的费用。

   第十一,为特定经营环境而设定的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用。

   第十二,因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或者安置房屋承租人的费用。

   第十三,合理化的其他费用。

以上赔偿项目根据选择货币补偿安置还是场地房屋调换安置会有所不同,并非全部项目都补偿。补偿以“适当”为原则,但是,何种程序为“适当”,需要被拆迁企业及代理律师准备大量的前期工作。

 


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